Blog

Darování nemovitosti představuje oblíbené řešení převodu vlastnického práva k nemovité věci, zejména mezi blízkými příbuznými. Jakým způsobem právně ochránit dárce, který daroval celou nemovitost a přeje si ji nadále užívat?

Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Darování nemovitosti je často využíváno za života rodičů k vyřešení majetkových vztahů s jejich dětmi.

Darovací smlouva na nemovitost

Darovací smlouvu na nemovitost sepište v písemné formě a nechte si úředně ověřit své podpisy. Sepsání darovací smlouvy však nepostačuje k nabytí vlastnictví nemovitosti ve prospěch obdarovaného. Výlučné vlastnictví k darované nemovitosti se nabývá až úspěšným vkladem do katastru nemovitostí. Pro bezchybný sepis darovací smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí lze doporučit vyhledat služeb advokáta.

Služebnost bytu

Pokud si přeje dárce nadále nemovitost užívat i po jejím převodu, pak je vhodné společně s darováním nemovitosti platně zřídit služebnost doživotního a bezplatného užívání nemovitosti. 

Dárce může darování odvolat

Dárci vzniká právo odvolat dar, jestliže dárce upadne po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou vlastní výživu nebo nutnou výživu osoby, ke které má zákonnou vyživovací povinnost (děti, manželka, aj.). Stavem nouze dárce se rozumí případy, kdy dárce nezaviněně nemá na svou nutnou výživu nebo nutnou výživu osob dle zákona. Dárce je oprávněn požadovat po obdarovaném vrácení daru zpět nebo zaplacení obvyklé ceny daru, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě.

Dárce může také odstoupit od darovací smlouvy pro nevděk obdarovaného, pokud dárci ublížil obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy (např. fyzické napadení nebo šikanózní jednání vůči dárci, který bydlí s obdarovaným v darovaném domě).

Článek původně uveřejněn pro portál hypoindex.cz

Zřízení služebnosti bytu představuje oblíbené řešení možnosti užívat byt bývalým vlastníkem i po jeho převodu. Jakým způsobem upravuje služebnost bytu nový občanský zákoník?

Řešíte darování nemovitosti jako dárce a přejete si nadále užívat byt i po jeho převodu do vlastnictví například svých dětí? Poté lze doporučit zřídit služebnost bezplatného doživotního užívání bytu, nejlépe v rámci samotné darovací smlouvy k ochraně Vašich práv.

Co jsou služebnosti?

Věcná břemena můžeme dle nového občanského zákoníku rozdělit na služebnosti a reálná břemena. Obecně občanský zákoník stanovuje, že věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Služebnost je nutné odlišovat od reálného břemene, které zavazuje vlastníka věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal nebo poskytoval nějaký užitek.

Blíže ke služebnosti bytu

Služebnost bytu patří mezi osobní služebnosti. Občanský zákoník vymezuje, že je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Osobou oprávněnou ze služebnosti bytu je konkrétně určená osoba, které svědčí právo užívat byt pro své potřeby a potřeby členů své domácnosti.

Služebnost bytu lze zřídit na dobu určitou nebo neurčitou, bezplatně nebo za úplatu. Předmětem služebnosti bytu může být jednotka nebo její část, prostorově oddělená část domu. Předmět služebnosti je nutné správně vymezit ve smlouvě o jejím zřízení. U služebnosti pouze části nemovitosti je vhodné konkrétně vymezit, které části domu nebo bytu je oprávněn využívat výlučně oprávněný ze služebnosti a které společně s vlastníkem nemovitosti. Vlastník nemovitosti je povinen k její údržbě, oprávněný ze služebnosti bytu však hradí běžnou údržbu nemovitosti (výměna žárovek, úklid). Bližší práva a povinnosti k údržbě nemovitosti je vhodné detailně stanovit ve smlouvě o zřízení služebnosti bytu.

Jak zřídit služebnost bytu?

Služebnost se obecně nabývá zejména smlouvou, dále pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona nebo na základě soudního rozhodnutí. Zřídit služebnost bytu lze samostatnou smlouvou, vhodnější je však zřízení služebnosti bytu přímo ve smlouvě, dle které dochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Smlouvu o zřízení služebnosti bytu sepište v písemné formě a nechte si úředně ověřit své podpisy. Služebnost bytu vzniká až jejím úspěšným zápisem do katastru nemovitostí.

Dohled vlastníka

Občanský zákoník výslovně stanovuje ke služebnosti bytu, že vlastníkovi náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled. Vlastníkovi je tak přiznáno právo na dohled nad způsobem, jakým osoba oprávněná ze služebnosti nakládá s nemovitostí, samozřejmě při zachování zákonných podmínek domovní svobody.

Vyhledejte pomoc advokáta

Služebnost bytu je specifický institut, který je nutné nastavit dle individuálních okolností. S určením, zda je vhodné využití služebnosti bytu, sepisem příslušných smluv a komplexní radou u Vaší životní situace, doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc advokáta.

Článek původně uveřejněn pro portál hypoindex.cz

Darování nemovitosti představuje poměrně často využívanou možnost převodu nemovitosti zejména v rodině. Jaká právní úskalí mohou nastat při darování nemovitosti a jak ochránit dárce při darování nemovitosti?

Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Při darování nemovitosti se však nejedná o zcela jednoduchý proces, kdy je nutné splnit veškeré zákonné podmínky.

Náležitosti darovací smlouvy

Darovací smlouva pro nemovitou věc musí obecně obsahovat alespoň přesné označení smluvních stran, vymezení darované nemovité věci dle katastrálního zákona a závazek dárce bezplatně převést nemovitou věc na obdarovaného a závazek obdarovaného přijmout dar. Obtíže v praxi činí především správné vymezení nemovité věci dle katastrálního zákona, kdy nepřesnosti nebo chyby vedou obvykle k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisy dárce a obdarovaného na darovací smlouvě musí být úředně ověřeny.

Katastr nemovitostí

K úspěšnému darování nemovité věci nepostačuje podepsání darovací smlouvy, ale je nutné úspěšně zajistit vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí k darované nemovité věci. Darovací smlouvu s ověřenými podpisy dárce a obdarovaného je nutné podat na příslušném katastru nemovitostí společně se správně vyplněným a podepsaným návrhem na vklad. Poplatek za vkladové řízení na katastru nemovitostí činí 1.000,- Kč.

Právní ochrana dárce

Poměrně často je pro dárce zřízeno v rámci darovací smlouvy věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nemovitosti současně s darováním nemovitosti. Takto se nejčastěji postupuje při darování nemovitosti v rodině.

Rovněž lze zřídit podmínky pro zákaz zcizení a zatížení darované nemovité věci.

Pozor na vzory smluv z internetu

Darování nemovité věci představuje zásadní rozhodnutí dárce, kdy lze doporučit dárci zvážit možnosti zřízení zmíněných právních institutů (např. věcné břemeno) k ochraně jeho práv. Využití některých vzorů z internetu za účelem darování nemovité věci může například způsobit nesprávné vymezení darované nemovité věci dle katastrálního zákona a zamítnutí vkladového řízení na katastru nemovitosti. Dárce a obdarovaný by tak měl využít odbornou právní pomoc advokáta (popř. notáře) k přípravě potřebné dokumentace tak, aby převod nemovité věci proběhl úspěšně a bez starostí.

Článek původně uveřejněn pro portál hypoindex.cz

Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti (služebnost bytu) představuje věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí a vázne tak na nemovité věci. Nájem bytu není věcným právem, ale smluvním závazkem mezi pronajímatelem a nájemcem. Věcné břemeno lze zřídit po dobu života oprávněného dárce, nájem bytu jako smluvní závazek je vymezen svou dočasností, kdy nájem bytu lze vypovědět ze zákonných důvodů.

Věcné břemeno poskytuje vyšší míru ochrany

Věcné břemeno (služebnost bytu) je tedy právní institut, který poskytuje vyšší právní ochranu dárci při jeho zájmu na užívání nemovitosti také po darování než sjednání nájmu bytu. V rámci darování nemovitosti lze také uplatnit odvolání daru pro nouzi dárce nebo nevděk obdarovaného při splnění zákonných podmínek, avšak zřízení věcného břemene doživotního užívání je i tak vhodné, ačkoliv rodinné vztahy mezi dárcem a obdarovaným nevykazují žádné konflikty.

Posílení ochrany dárce zákazem zcizení a zatížení

Při darování nemovitosti může taktéž dárce vymezit s obdarovaným zákaz zcizení (zákaz převodu vlastnictví nemovitosti) a zatížení nemovitosti (zástavním právem, nájmem, pachtem, apod.). Tento zákaz zcizení a zatížení nemovitosti lze sjednat nejen jako smluvní závazek, ale také jako věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí. Kombinace výše uvedeného věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení nemovitostí jako věcného práva poskytuje dárci právní ochranu pro užívání nemovitosti po jejím převodu na obdarovaného. Další možnosti ochrany pro konkrétní případ lze sjednat mezi dárcem a obdarovaným v darovací smlouvě.

Článek původně uveřejněn pro portál hypoindex.cz